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11. 2017

Todo lo que hay que saber para elegir un crédito hipotecario

Finanzas
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Los nuevos créditos hipotecarios -que apunta a la clase media- generan gran expectativa en el sector inmobiliario y especialmente a los que aspiran al sueño de la casa propia. Se multiplica la oferta por parte de bancos públicos (Nación, Provincia y Ciudad) y privados (Santander, Galicia, Macro, Hipotecario, BBVA y Supervielle, entre otros), la coexistencia de distintas fórmulas para indexar las cuotas, plazos, montos y requisitos representa un enigma para los potenciales candidatos.

El menú para elegir es tan amplio que es posible encontrar plazos de hasta 30 años y cuotas por cada millón de pesos otorgados que oscilan entre los $4.600 y $7.800. Pero son cifras provisorias y en constante evolución, porque casi todos los bancos ensayan nuevas fórmulas en un mercado cada vez más competitivo. Sin ir más lejos, la semana pasada las tres entidades públicas anunciaron que extenderán sus líneas de crédito a 30 años a partir de abril, para bajar el valor de las cuotas iniciales. Además, en Capital y Provincia impulsarán leyes para reducir el impacto de Ingresos Brutos en las tasas.

Esto último no es un dato menor. Ingresos Brutos representa entre el 15% y 20% del valor de las cuotas actuales, que se descontarían una vez que se aprueben las leyes en las respectivas legislaturas. Una fuente del sector dio con ejemplo una cuota de $7.500, que incluye un ajuste de capital (por inflación) y la tasa que cobra el banco. "Sobre esta base y como Ingresos Brutos sólo aplica al capital, su eliminación representará una baja en la cuota de $1.000”, dijo. Tal reducción abarcaría a los créditos ya otorgados como a los nuevos, según coinciden los entendidos. Tales modificaciones estimulan una demanda contenida por la ausencia de financiamiento para la compra de propiedades. Con la desaceleración de la inflación y los estímulos oficiales están dando resultados: en el último año, especialmente desde el lanzamiento de los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que permite indexar las cuotas por inflación más una tasa, traccionó el mercado inmobiliario.

En un ranking provisorio, los más activos en el otorgamiento de UVA son el Banco Nación, el Santander, Provincia, Ciudad, Galicia, Macro y el Hipotecario. Otra variante común es la aplicación de una tasa fija por plazos más cortos, como ofrecen el HSBC y el BBVA. El producto estrella del HSBC, por ejemplo, es la financiación a 10 años con una tasa fija del16%, por un monto máximo de $3,6 millones. El plazo puede duplicarse, pero aplicando una tasa variable. “Ya trabajamos con UVA y nos fue bien, pero pasamos a los créditos con tasas combinadas que tienen muy buena aceptación”, explica Carlos Cánova, gerente de Producto de la entidad. El BBVA, que otorga hipotecas a una tasa fija del 19% pero que está elaborando una propuesta bajo el formato UVA al 5,9%, y también ofrece créditos del Procrear. Las tasas fijasse otorgan a plazos de hasta 10 años y, en rigor, es una apuesta implícita de las entidades la la baja de la inflación.“La tasa no varía, aunque los precios se disparen por encima de la tasa pactada”, añadió Cánova.

En el mercado recomiendan no sacar conclusiones apresuradas. Existen muchosfactores, no sólo la tasa.De hecho, la más alta del mercado es la que ofrece el Santander: casi 7%. Y la entidad no para de alardear de que lidera entre los privados (con 910 créditos hipotecarios UVA liquidados desde junio a la fecha, por un total de $1.242,8 millones) la tercera parte del sistema: $4.100 millones, según datos del Banco Central. “La realidad es que la cantidad de solicitudes nos sorprendió. Esto es 10 veces por encima de las expectativas”, afirma Daniela Contarino, jefa de Préstamos Hipotecarios del Santander.

“La demanda está muy por encima de la oferta”, estima Gómez Picasso. “Desde hace 15 años que no hay crédito. No podemos pretender que un cliente salga de un día para el otro con la carpeta aprobada. Una hipoteca es un proceso complicado y recién ahora los bancos están rearmando su infraestructura comercial para atender la demanda”, responde Gómez Picasso. La mejor noticia, agrega, es que la tendencia cambió en un país con déficit de viviendas crónico.

Fuente: DYN